不動産投資　不労所得　オーナー

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不動産投資とは、不動産から利益を得るために、不動産を購入して、運営するやり方です。

この投資には2通りあって、購入した不動産を賃貸して、家賃が利益になるインカムゲイン、購入した不動産価値が、購入時の金額以上の価値に上昇するのを狙う、キャピタルゲインがあります。

買ったときより、不動産価値が高騰すれば、キャピタルゲインが、ごっそり入ってきます。

キャピタルゲインには、こうした土地、建物といった不動産だけでなく、貴金属や絵画、ゴルフ会員権、株式や債券などもあるのです。

株が暴落したとかは、耳慣れているかと思います。

また、金・プラチナ積み立てなどは、有名な子役が宣伝していましたね。

バブル崩壊直後くらいまで、不動産投資は、ミドルリスク、ミドルリターンで、まずまずのオススメありました。が、近年は、物件の劣化・地価の暴落・入居者の減少により、家賃収入の目減り、空室による家賃ゼロの事態も出てきています。

街中でも、空室ありの看板が、よく見られるでしょう?昨今の異常気象や地震・地滑りで、不動産自体が壊れてしまうリスクも、ありえます。

ただ、土地のみに注目するならば、資産価値がゼロにはならない、という極論もあります。

再開発は、相変わらず続いていて、例えば、いきなり地下鉄や道路が通る、なんて状況になれば、立ち退き料の収入がとんでもない額になります。

いにしえのバブルでは、キャピタルゲインを得るために、不動産を買うのが主でした。いわゆる、土地ころがしですね。で、そこへ、悪質な地上げ屋なども出没し、社会問題にもなりました。

バブル崩壊後は、インカムゲインの不動産投資がメインです。

建物なり、土地なりを、テナントや入居者に貸すものですね。いわゆる、昔からある大家さんです。

目下、低金利、インフレが続いているので、今が投資用不動産の買い時なんて、かまびすしく言われています。

ローンが家賃収入より安いから、差し引きで利益が得られるとか、言われています。同じ貸すのでも居住用と商業用があります。どちらかと言うと商業用物件は、ハイリスクハイリターンで、ビギナーには向かないとされています。

商業用物件は、街に活気があってテナント希望者が多ければ、超高利回りになります。

が、不景気のときの賃料下落が大きいのです。居住用物件でも、建物の劣化が激しければ、家賃を値下げせざるをえなくなり、利回りが悪くなるし、建物修繕の問題が出てきます。

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まず、ローンを組めば、小額の自己資金で始められます。

最悪の事態でも、団体信用生命保険に強制加入するので、残りのローンはそれで返済できます。

残った家族が、残ったローンを支払わず、家賃収入という毎月の安定収入と、売却も可能な資産が残ります。

普通の生命保険のような、加入年齢による制限や、年齢による支払い額の増加、保険会社の破綻による影響もありません。

しかも、生命保険の掛け金は、金利に含まれるので、さらに払う必要はありません。

当然、入居者の分だけ、毎月、安定収入が得られます。この収入には、インフレヘッジの効果があって、預金のように、インフレに影響されないのです。

いにしえの昭和の頃は、自動販売機のジュースは100円でしたね。ですが、今は120円です。この差20%が、不動産になると、大変大きな額になります。

このように、資本主義には避けられないインフレ下で、貨幣の価値が下落しますが、土地・建物など、実物資産価格は、ほとんど変わりません。

ゆえに、現金・金融資産などだけでなく、実物資産=不動産・貴金属・宝石などにも資産を分散し、損失を回避するのが、資産運用の基本中の基本です。

また、手放したとしても、売却益が得られます。

さらに、毎年の確定申告では、税制上のメリットもあります。ただ、資産価値上昇が、インフレ率を上回らない限り、いくら物件なり貴金属なりを持っていたとしても、インフレヘッジにはなりません。

例えば、持っている土地の地価の暴落が激しいと、財産は目減りしてしまうのです。

また、アパート等の入居者がないと、家賃収入も得られません。さらに、不動産を持っていると、減価償却という名目で、必要経費を計上でき、税金が安くなるのです。

必要経費とは、事業に要ったモノ。例えば、お店ですと、事務所経費、家賃、光熱費、通信費、広告宣伝費等があります。

これをすべて申告すれば、税金がいくらか免除されます。よく、経費で落とすと言いますね。自営業者などは、領収書を書いてもらえるものは、何でも強引に必要経費にしているとか．．．事務所経費が、ここに含まれる点を考えると、よくわかりますね。

価償却とは、事業の会計に関する購入費用の認識と計算の方法です。

かなりのロングスパンで使用される固定資産=お店の建物、の取得すなわち設備投資に必要だった経費を、その資産が使用できる期間にわたって、配分するとみなす手続きです。

各年度の費用として配分される、とどのつまり、毎年税金が安くなるのです。

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不動産投資のデメリットは、マイホームと同じようにローンを組む、すなわち借金をする点です。

借金をしてまで投資する。

仮に中学生に話しても、理解してもらえないでしょう。

我々大人は、不動産投資会社の、キレイなフローチャートなぞ、見せられると、納得してしまいますが。

この、利益が積み重なっていく絵図は、今組んだローンの利息が不変で空室も無い状態での、理想形。物価が上昇の割には、金利がいたずらに上昇してしまった時には、絵に描いた餅で終わります。

組んでいるローンの利息が増えてしまうので、家賃収入に対して、ローンを差し引いた収益が少なくなるという、困った事態が生じてくるのです。

そのうえ、空室でも出たら、悲劇的です。

だから、中学生が聞いても解らないような、儲け話は何でも、疑ってかかるのが、堅実という話です。

つまり、借金してまで投資するシステムは金利の上昇に対しては極めて脆弱なのです。

自己資金だけでマンションを投資できれば、問題はないのですが。

また、地震・水害・火事などの自然災害で、建物自体がダメージを受けたり、最悪、倒壊するリスクすらあります。

だから、余裕があれば、日本全国に、分散してマンションを持っておくという、リスク分散も考えられます。

あるいは、回転率は悪いけれど、沖縄に持つとか。

台風は有名ですが、地震は極めて少ないのだそうです。

それゆえ、顧客の情報を預かる、某サーバーが、沖縄に設置されているという、話も聞きます。

災害とまでいかなくても、日本は、高温多湿が基本です。

建物自体が、極めて劣化しやすいのです。それは、文化財の保護自体が、困難なのを見ると、わかりますね。

建物自体の修繕費用が、家賃収入を上回ってしまうという、笑えない話も出てきています。

また、修理してキレイにしておかないと、入居者が出ず、空室になってしまします。

それから、かなり、まとまったお金が必要となって手放す場合でも、不動産は、意外とすぐには売れないのです。

好景気の時は、劣化したアパート付きの土地でも、建築用地としての需要はありました。が、今は、不況なので、取り壊し料ウン百万円を払ってまで、手に入れたい人は少ないのです。

また、買い手がついた場合でも、手数料などの諸経費が、馬鹿にならないという、話があります。

このように、株式や先物取引と同じく、リスクがあります。

だから、玄人さんでも知らないような、コアで有効な情報を、充分集めてからでないと、数少ない勝ち組にはなれないのです。

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